VCSaaS:2017长租公寓行业报告

在目前中国内地的房地产市场1.0时代(商品房买卖)进入红海、房价高企之后,将来的房地产2.0会是如何发展,各路消息众说纷纭。但从中央、政府机构的一系列出台政策来看,我们预测,长租公寓市场将会迎来爆发式的增长,给中国的房地产领域带来革命性的创新。比如,从最近的租售同权(租售并举)等政策的发布来看,租房领域将是中国社会未来的重点转化点,而长租公寓正是其中的重中之重,所以此次我们的研究也将目光聚焦于此。

报告看点

  • 房地产业及长租公寓市场探究
  • 我国关于长租公寓的相关政策
  • 我国长租公寓一级市场投融情况
  • 长租公寓主要运营模式探讨
  • 长租公寓产业链

长租公寓主要运营模式探究
长租公寓其实涵盖的领域十分复杂,而我们先进广义上对于长租公寓指的就是长租青年公寓,因其面向的受众主要是毕业学生、创业青年、青年工作人群。他们这一类人有着相同的特征,那就是对住房有着迫切需求,但是又无力承受商品房的高房价。而现在市场上长租公寓的运营方、投资方有着以下普遍特征。开发商有钱、有物业、缺乏管理经验;机构有点钱,有些渠道,也同样缺乏运营管理的经验;还有一些既有公寓运营经验,但钱不多,渠道也不在自己手里的……

以上是长租公寓的分类及主要关系图,长租青年公寓是公寓租赁的主体存在形式。根据租赁期的长短,公寓租赁行业可以分为长租和短租两大类别,并且表现为酒店式公寓、青年公寓、快捷酒店等多种形态。其中,长租型的青年公寓是目前租赁市场的发展主体。并且已经吸引了开发商、地产代理商、长租公寓公司、酒店集团、网络平台等投资主体的关注。且根据现在的情况来看,有一股神秘力量正尝试进入长租公寓市场,那就是“国家队”。国家对于租赁市场的大力推进,已从政策层面落实到了土地出让环节,国企介入的大趋势已十分明朗。已由国资控股的万科和华润置地已经宣布将大举进军长租公寓领域。

就目前的行业情况来看,长租公寓的运营维护主要分为两个维度:资本运作和资产集中度。从资本运作的角度来看主要分为轻资产和重资产。所谓重资产指的就是企业或运营方通过一购买或自建的方式获得物业所有权,并将其出租的模式。而轻资产指的是企业与物业所有者签订协议获得一定期限内的经营权,这种形式与所谓的“二房东”有着异曲同工之妙。

从资产集中度来看主要分为集中式(B2C)和分散式(C2C)。集中式将物业以整体的方式进行运营,而分散式的则是已房间为单位,零散分布在不同地区。

当前我国长租公寓产业发展难点

  • 资产价格贵,重资产模式的成本十分高昂。
  • 融资渠道稀少(股权、债券),REITs仍未发展成熟。
  • 租金涨幅动力缺乏。
  • 税收优惠力度较小。(新加坡、香港、台湾均免征税)

长租公寓盈利四要素

  • 规模:租房流程线上化和运营流程管理标准化是提高产能、实现规模化的有效方式。
  • 品牌:中低端公寓的溢价价能力十分有限,提升档次、强化服务时提升长租公寓盈利能力的关键。
  • 融资成本:获取低成本、大规模融资是保障公司加速扩张的前提。
  • 空置率:在未形成规模时,空置率是影响企业生死的关键,应注意季节性波动对企业的影响。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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